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Le projet des " Gros Chênes "
Le financement
Questions à Gilles Ruaud et Valérie Guéhenneux le 15 octobre 2007:
Comment se monte le financement d’une opération comme les gros chênes ?
« Comme c’est du neuf, le montage est un peu spécifique.
 Il y a une subvention d’Etat, une surcharge foncière Etat, une subvention du Conseil Général, une surcharge foncière du Conseil Général également et une surcharge foncière de la commune. On arrive à 70% de subventions. Ensuite, on a demandé un prêt à la Caisse des Dépôts et Consignations pour 106.000€ et, enfin, ce sont des fonds propres. Les fonds propres sont importants mais y entrent la fondation Abbé Pierre et la réserve parlementaire. »
Qu’est ce qu’une surcharge foncière ?
« On a une valeur de référence pour toutes les opérations qui est de 1.300€ au m² de surface utile et la surcharge foncière est une subvention qui représente environ 20% de l’excédent entre le prix réel et la valeur de référence. Il faut obtenir la surcharge foncière communale pour avoir celles du Conseil Général et de l’Etat. La mairie de Verrières est aussi sollicitée pour participer aux fonds propres sous une forme à l’étude actuellement. Ce devrait passer au conseil municipal du mois de novembre.»
Et la réserve parlementaire ?
« Le parlement a des réserves. Les députés vont piocher dedans pour faire plaisir à leurs administrés ou soutenir des projets intéressants. On a demandé 40.000€. La première réponse est de 10%, mais on va continuer à demander plus. »
Est ce que le Conseil Général vous soutient ?
« Le Conseil Général est un très très bon soutien. L’Essonne est le seul département où SNL a un tel soutien du Conseil Général. Dans le montage financier, c’est vraiment agréable de travailler avec eux.
Ils bonifient tous les préfinancements. Quand on achète, quand on signe l’acte définitif, on a déjà demandé le déblocage de ce qu’on appelle le préfinancement, c’est à dire un prêt qui permet de payer l'achat et tous les travaux. Le Conseil Général bonifie ce préfinancement pendant trois ans. »
C'est à dire ?
« C’est à dire que pendant trois ans on a à disposition les fonds qui correspondent au coût total de l’opération. Ce qui est énorme. On se fait de la trésorerie avec un prêt à taux zéro. On touche des produits financiers, puisque pour une opération de 500.000€, par exemple, on touche les 500.000€ le jour de la signature et on va les débloquer petit à petit. En attendant, c’est placé, et quand on rembourse le préfinancement, les subventions sont tombées. »
Alors, pourquoi demande-t-on de prêter de l’argent pour éviter les frais financiers en attendant le versement des subventions ?
« Parce que c’est PROLOGUES qui porte l’opération donc c’est PROLOGUES qui touche le préfinancement alors que quand un bienfaiteur prête, c’est un prêt à SNL Essonne qui n’a pas de préfinancement pour les subventions de fonctionnement. Par exemple on n'a touché qu'en juin 2007 les dernières subventions de fonctionnement pour 2006 ! »
Quelle est la nature de PROLOGUES ?
« PROLOGUES est une SARL qui a le statut d’UES dont les actionnaires sont les SNL départementales. En fait c’est une organisation juridique qui a été mise en place en 1985 à la demande de la Caisse des Dépots et Consignations. Auparavant, il n’y avait qu’une seule association SNL pour toute l’Ile de France et l’association était propriétaire des logements. L'Etat s’est dit : s’il arrive quelque chose à l’association, quid des immeubles ? Il aurait fallu racheter tous les immeubles avec tous les droits de mutation qui vont avec. L’intérêt de monter une SARL c’est qu’en cas de difficulté de l’une des associations, il suffit de racheter des parts. Cela revient moins cher et c’est beaucoup plus souple. Cette SARL va devenir SAS ou SA parce que le nombre d’actionnaires a dépassé les 50 avec les parts B. »
Est ce qu’il y a une différence du point de vue du groupe local entre une construction comme les Gros Chênes ex nihilo et une réhabilitation ?
« La nature de l’opération va modifier la participation du groupe local. Un groupe local collecte seulement pour les logements temporaires. Et pas toujours : pour un bail à réhabilitation, la plupart du temps, il n’y a pas besoin de fonds propres. Quand on fait du logement durable, il faut des fonds propres mais nous, au siège, nous nous débrouillons pour trouver des fondations qui vont alimenter les fonds propres. Sur le projet de Palaiseau, il y a 520.000€ de fonds propres à verser, on les a trouvés en passant par des fondations : la Caisse d'Epargne, la fondation Abbé Pierre, Bruneau, qui sont des partenaires habituels. De temps en temps, on en trouve d’autres ; récemment Véolia a donné 15.000€ et ça nous a payé les bureaux pour les travailleurs sociaux. »
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